Flachdachwartung für Gewerbeimmobilien: Flachdachrichtlinie und DIN 18531

Rechtsrahmen: Keine Wartungspflicht im Gesetz, aber Haftung über die Verkehrssicherung

Ob du für einen Dachschaden einstehst, entscheiden die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB und die Gebäudehaftung nach § 836 BGB, nicht eine Wartungsvorschrift. Praktisch verschiebt das die Frage von „Muss ich warten?“ zu „Kann ich lückenlos belegen, dass ich gewartet habe?“.

Welchen Status haben DIN 18531 und die Flachdachrichtlinie?

Weder die DIN 18531 noch die Flachdachrichtlinie haben Gesetzesrang. In Gutachten und vor Gericht dienen sie jedoch als anerkannte Fachregeln und Maßstab für die erforderliche Sorgfalt.

Die beiden Regelwerke unterscheiden sich hinsichtlich ihrer aktuellen Fassungen und Inhalte:

• Flachdachrichtlinie: Die „Regeln für Abdichtungen“ erschienen im Dezember 2025 als Ausgabe 2026-01 und ersetzen die bisherigen Fassungen.
• DIN 18531: Die Teile 1 bis 5 erschienen im August 2025. Teil 4 regelt die Instandhaltung mit Inspektion, Wartung und Instandsetzung.

Eine Abweichung von diesen Regelwerken ist nicht automatisch rechtswidrig. Sachverständige können die darin festgelegten Intervalle jedoch als Mindeststandard für die fachgerechte Instandhaltung heranziehen.

Wer die vorgesehenen Intervalle ohne dokumentierte Begründung unterschreitet, muss im Streitfall darlegen können, warum die gewählten Abstände dennoch ausreichend waren. Dieser Nachweis ist in der Praxis häufig schwierig.

Wie funktioniert die Beweislastumkehr nach § 836 BGB?

Löst sich ein Teil deines Gebäudes und verursacht einen Schaden, wird dein Verschulden vermutet: Nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB musst du beweisen, dass du zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hast. Erfasst sind Ablösungen infolge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung. Auf dem Flachdach sind das typischerweise Attikaabdeckungen, Randprofile, Lichtkuppeln, aufgeständerte Technik sowie vom Wind gelöste Bahnen oder Dämmplatten.

Die Rechtsprechung, auch die des BGH, legt den Entlastungsbeweis streng aus. Reißt ein Sturm ein Bauteil los, spricht der erste Anschein für einen Errichtungs- oder Unterhaltungsmangel. 

Zur Entlastung kommen insbesondere zwei Nachweise infrage:

• Außergewöhnliches Naturereignis: Der Sturm war so außergewöhnlich, dass auch ein fachgerecht errichtetes und unterhaltenes Dach ihm nicht standgehalten hätte.
• Regelmäßige, sachkundige Kontrollen: Du kannst belegen, dass das betroffene Bauteil ordnungsgemäß überprüft und instand gehalten wurde.

Für die Dokumentation müssen deshalb Prüfumfang, Termin, Befund und Erledigung bauteilbezogen nachvollziehbar sein. Es reicht nicht, dass ein Dachdecker irgendwann auf dem Dach war. Erwähnt das Prüfprotokoll beispielsweise die Attika Nord nicht, bietet es für einen Schaden an genau diesem Bauteil kaum Entlastung.

Bei Durchfeuchtungen ohne Ablösung eines Gebäudeteils greift § 836 BGB dagegen nicht. Hier sind andere Haftungsgrundlagen entscheidend:

• § 823 BGB: Bei Schäden etwa an Mieterware durch eine undichte Dachnaht trägt der Geschädigte grundsätzlich die Beweislast.
• § 536a BGB: Gegenüber Mietern kann zusätzlich eine Haftung für Mängel der Mietsache bestehen.
• § 28 VVG: Werden Instandhaltungsobliegenheiten aus der Gebäudeversicherung verletzt, kann dies zu einer Kürzung der Versicherungsleistung führen.

Delegation an Dienstleister: Was § 838 BGB verschiebt

Wer die Unterhaltung des Gebäudes vertraglich übernimmt, haftet nach § 838 BGB neben dir, nicht an deiner Stelle. Als Besitzer bleibst du in der Haftung und schuldest zusätzlich sorgfältige Auswahl und Überwachung des Dienstleisters. Kontrolliere deshalb mindestens einmal jährlich, ob Protokolle vollständig eingehen und Fristen eingehalten werden, und halte diese Kontrolle selbst schriftlich fest.

Bei Gewerbemietverträgen ist Vorsicht geboten. Die formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung von Dach und Fach auf den Mieter hält einer AGB-Kontrolle nach überwiegender Auffassung nicht stand. Die Verantwortung für das Dach liegt dann trotz anderslautender Klausel bei dir, und mit ihr die Dokumentationslast.

Inspektion, Wartung, Instandsetzung: Die Begriffe sauber trennen

Inspektion stellt den Zustand fest, Wartung erhält ihn, Instandsetzung stellt ihn wieder her. Diese Leistungen schulden unterschiedliche Ergebnisse und gehören in getrennte Vertragspositionen, in vielen Bestandsverträgen verschwimmen sie jedoch unter „Dachwartung“.

DIN 18531-4 gliedert die Instandhaltung in Inspektion, Wartung und Instandsetzung. Sie folgt damit der Systematik der DIN 31051, die zusätzlich die Verbesserung als vierte Grundmaßnahme kennt. Die Dreiteilung wurde in der Neufassung der DIN 18531-4 beibehalten, während die Inhaltsbeschreibungen der Tabelle aus Fachliteratur zur Vorgängerfassung stammen.

Für einen eindeutigen Wartungsvertrag solltest du alle vier Leistungen selbst definieren:

• Inspektion: Zustand des Dachs prüfen und Befunde schriftlich dokumentieren.
• Wartung: Regelmäßige Maßnahmen wie Reinigung sowie das Entfernen von Verstopfungen und Bewuchs durchführen.
• Instandsetzung: Festgestellte Schäden und Mängel auf Grundlage der Inspektionsdokumentation beheben.
• Verbesserung: Bauliche Optimierungen wie einen nachgerüsteten Notüberlauf, eine Gefällekorrektur in Pfützenbereichen oder feste Anschlageinrichtungen für den Dachzugang vornehmen.

Gerade die Verbesserung fehlt in vielen Wartungsverträgen. Ohne eigene Leistungsposition werden solche Maßnahmen entweder als teure Instandsetzung angeboten oder gar nicht umgesetzt. Die Folge ist, dass bei jeder Inspektion dieselben Mängel erneut dokumentiert werden.

Lege deshalb für jede Leistung eine konkrete Beschreibung und das geschuldete Ergebnis vertraglich fest. So bleibt der Leistungsumfang auch nach einer Normrevision eindeutig.

Entscheidend ist das Zusammenspiel von Inspektion, Wartung und Instandsetzung: Wer nur reinigt, dokumentiert keine Befunde. Wer ausschließlich inspiziert, lässt Verstopfungen und Bewuchs bestehen. Die schriftliche Inspektionsdokumentation bildet zugleich die Grundlage für notwendige Instandsetzungen.

Welche Intervalle gelten für die Flachdachwartung?

Mindestens eine Inspektion und eine Wartung pro Jahr fordern beide Regelwerke, die Flachdachrichtlinie empfiehlt zwei Inspektionen jährlich, und für die Entwässerung setzt DIN 1986-3 eigenständig zwei Prüfungen pro Jahr an. Für Gewerbedächer ist der Mindestwert selten der richtige Takt.

Regelintervall: Eine Wartung, zwei Inspektionen

Zwei Inspektionen und eine Wartung pro Jahr bilden für die meisten Gewerbedächer einen belastbaren Grundtakt. Damit erfüllst du die Empfehlung der Flachdachrichtlinie und kannst die Entwässerungsprüfung nach DIN 1986-3 mit denselben Terminen abdecken.

Die regelmäßigen Termine verteilst du über das Jahr:

• März oder April: Erste Inspektion nach Frost und Schneelasten.
• Ende Oktober oder November: Zweite Inspektion nach dem Laubfall, kombiniert mit der jährlichen Wartung.

Zusätzliche Inspektionen sind bei besonderen Ereignissen erforderlich:

• Nach Sturm, Hagel oder Starkregen: Plane eine Sonderinspektion innerhalb von ein bis zwei Wochen ein.
• Nach Arbeiten fremder Gewerke: Kontrolliere das Dach unmittelbar nach Arbeiten beispielsweise an Lüftungsanlagen oder Photovoltaik.

Dokumentiere den Dachzustand vor und nach Arbeiten fremder Gewerke. Ohne entsprechende Zustandsprotokolle lassen sich spätere Beschädigungen häufig keinem Verursacher mehr zuordnen.

Wann reichen jährliche Intervalle nicht mehr?

Sobald sich regelmäßig Pfützen bilden, etwa bei einem Gefälle unter 2 %, sollen Inspektion und Wartung je nach Intensität halbjährlich oder vierteljährlich erfolgen. Stehendes Wasser beschleunigt die Alterung der Abdichtung und begünstigt Bewuchs und Ablagerungen.

Als praktisches Kriterium gilt: Steht 24 bis 48 Stunden nach einem Regenereignis noch Wasser auf dem Dach, solltest du die betroffene Fläche als Pfützenfläche behandeln.

Die erforderlichen Kontrollintervalle hängen vom Ausmaß der Wasseransammlungen ab:

• Halbjährliche Inspektion und Wartung: Bei vereinzelten Pfützen, die sich regelmäßig auf der Dachfläche bilden.
• Vierteljährliche Inspektion und Wartung: Bei großflächig stehendem Wasser mit Schlammrändern oder Bewuchs.

Besonders betroffen sind Logistikhallen und ältere Industriedächer, deren Gefälle sich durch Setzungen oder nachträgliche Einbauten verändert hat.

Wie oft müssen Dachabläufe geprüft werden?

Zweimal jährlich ist nach DIN 1986-3 die Untergrenze für Entwässerungseinrichtungen, und für frei entwässernde Abläufe reicht dieser Takt in der Regel aus. Gedrosselte Abläufe auf Retentionsdächern solltest du vierteljährlich prüfen.

Das ist eine fachliche Empfehlung, keine Normforderung: Die Drossel verengt den Querschnitt bewusst, schon geringe Ablagerungen verändern das Abflussverhalten, und bei Starkregen staut das Wasser über die geplante Höhe.

Herstellerunterlagen aus dem Jahr 2024 nennen genau diese Werte, sechs Monate für freie und drei Monate für gedrosselte Abläufe. Mit der DIN 1986-3 kollidiert das nicht, die Angaben decken die Untergrenze ab und gehen bei Drosseln darüber hinaus. Deine Planung lautet damit: freie Abläufe halbjährlich, gedrosselte Abläufe und Abläufe im Laubeinzugsbereich vierteljährlich, Notüberläufe nach DIN 1986-100 bei jeder Begehung.

Prüfumfang: Was die Dachinspektion konkret abdeckt

Die Dachinspektion umfasst die Dachfläche samt Anschlussdetails, Durchdringungen, Übergängen und gegebenenfalls Nutzschichten. Sie scheitert selten am Willen, meist an einem unscharfen Leistungsverzeichnis. Je genauer der Prüfumfang je Bauteil festgelegt ist, desto vergleichbarer werden Protokolle über die Jahre und Angebote untereinander.

Dachfläche und Abdichtung

Auf der Fläche suchst du Risse, Blasen, Falten, offene Nähte und mechanische Beschädigungen der Abdichtungsbahn. Verfärbungen, Versprödung und Bewuchs gehören ebenso ins Protokoll. Verschobene Kiesauflast oder Schutzlagen notierst du mit Verortung, weil darunter UV-Schäden und Windsog drohen.

An- und Abschlüsse, Durchdringungen, Übergänge

An den Details entstehen die meisten Leckagen, und hier liegen zugleich die Bauteile, für die § 836 BGB relevant wird. Kontrolliere Wandanschlüsse, Attika und Randabschlüsse, Dehnfugen, Lichtkuppeln, Rohrdurchführungen und Aufständerungen von Technik. Lose Klemmschienen, gerissene Dichtstoffe und gelockerte Attikaabdeckungen haben höchste Priorität, weil sie Leckage und Ablösungsrisiko verbinden.

Entwässerung

Dachabläufe, Rinnen, Speier und Notüberläufe prüfst du auf Freigängigkeit, Anschlusszustand und Abflussverhalten. Dokumentiere ausdrücklich, ob Notüberläufe frei sind und auf der richtigen Höhe liegen. Sie sind die letzte Sicherung bei Überstau und werden nach Nachrüstungen auf dem Dach erstaunlich oft verbaut.

Nutzschichten und Aufbauten

Begrünung, Plattenbeläge, Kies und Wartungswege gehören in den Prüfumfang, sobald sie vorhanden sind. Bei Photovoltaik zählen Auflager, Ballastierung, Befestigungen und der Zustand der Abdichtung darunter. Diese Bereiche sind schlecht einsehbar, deshalb fehlen sie in Protokollen besonders häufig.

Was kostet die Flachdachwartung für ein Gewerbedach?

Einen seriösen Pauschalpreis pro Quadratmeter gibt es für Gewerbedächer kaum, weil die Kosten weniger von der Fläche als von der Zahl der Details, dem Zugang und dem Takt abhängen. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn du sie auf ein identisches Leistungsverzeichnis stellst.

Kostentreiber auf Gewerbedächern

Die Wartungskosten eines Gewerbedachs hängen vor allem vom Prüfaufwand, der Zugänglichkeit und der Dachoberfläche ab. Entscheidend sind dabei drei Kostenfaktoren:

• Anzahl der Einbauten: Abläufe, Notüberläufe, Lichtkuppeln und Durchdringungen müssen jeweils einzeln geprüft und dokumentiert werden.
• Zugang und Absturzsicherung: Feste Anschlageinrichtungen und ein Dachausstieg reduzieren den Aufwand gegenüber temporärem Seitenschutz oder einer Hubarbeitsbühne.
• Nutzschichten: Bei Kiesdächern muss die Oberfläche für Sichtprüfungen punktuell freigelegt werden. Begrünte Dächer benötigen zusätzlich einen eigenen Pflegegang.

Für einen aussagekräftigen Angebotsvergleich solltest du folgende Leistungen getrennt ausweisen lassen:

• Grundpauschale je Begehung inklusive Prüfprotokoll
• Einheitspreise je Ablauf und Lichtkuppel
• Regiestundensatz für Kleinreparaturen
• Kosten für die erforderliche Zugangstechnik
• Entsorgung von Laub und Schlamm

Hole auf dieser Grundlage mindestens drei Angebote von Fachbetrieben ein. Achte besonders auf die Qualität der Prüfprotokolle. Ein auffällig günstiges Angebot spart häufig an der Dokumentation und damit an einem wichtigen Nachweis im Haftungsfall.

Den Wartungskosten stehen mögliche Folgekosten eines Wasserschadens gegenüber. Dringt Feuchtigkeit in eine Warmdachkonstruktion ein, kann die Dämmung unter der Abdichtung kaum austrocknen. Aus einer offenen Naht kann dadurch eine Teilerneuerung des Dachpakets einschließlich Dämmung werden. Hinzu kommen mögliche Schäden an Waren und Technik sowie Beeinträchtigungen der Betriebsabläufe.

Typischer Schadensverlauf auf einer Logistikhalle

Ein in der Praxis häufiges Schadensmuster betrifft Logistikhallen mit Retentionsdach und gedrosselten Abläufen, bei denen zwar eine jährliche Reinigung, aber keine dokumentierte Inspektion stattfindet.

Der Schaden entwickelt sich dabei schrittweise:

1. Unzureichende Wartung: Das Dach wird nur einmal jährlich im Herbst gereinigt. Eine schriftliche Inspektion findet nicht statt.
2. Verstopfte Entwässerung: Im Frühsommer setzt sich ein Drosselelement durch Pollen und Feinstaub zu. Gleichzeitig verdeckt eine nachgerüstete PV-Unterkonstruktion teilweise den Notüberlauf.
3. Wassereintritt bei Starkregen: Das Wasser staut sich über die vorgesehene Planhöhe und gelangt über den Aufsetzkranz einer Lichtkuppel ins Hochregallager.
4. Fehlende Nachweise: Der Mieter fordert Schadensersatz, während der Versicherer Wartungsnachweise verlangt. Vorhanden ist lediglich eine Rechnung über eine „Dachrinnenreinigung“, ohne Prüfumfang, Befund oder Angaben zum Notüberlauf.

Drei Maßnahmen hätten diesen Schadensverlauf verhindern können:

• Vierteljährliche Kontrolle der Drosselelemente, um Verstopfungen frühzeitig zu erkennen.
• Zustandsabnahme nach der PV-Montage, um Beeinträchtigungen der Dachentwässerung festzustellen.
• Bauteilbezogenes Prüfprotokoll, in dem der Notüberlauf ausdrücklich erfasst und dokumentiert wird.

Welche Punkte zählen im Haftungsfall wirklich?

Im Haftungsfall zählen vier Dinge zuerst: ein schriftlich festgelegter Prüfumfang, eingehaltene Termine, verortete Befunde und der Nachweis, dass jeder Befund erledigt wurde. Die folgende Checkliste ist nach diesem Gewicht geordnet, nicht nach Ablauf.

Priorität A: haftungsentscheidend

• Prüfumfang je Dachfläche und Bauteil schriftlich festgelegt, Bezug auf DIN 18531-4 und Flachdachrichtlinie 2026-01
• Termine nach dem objektspezifischen Takt eingehalten, Ausfälle mit Ersatztermin belegt
• Jedes Bauteil im Protokoll mit Befund oder ausdrücklich „ohne Befund“ geführt
• Jeder Mangel mit Verantwortlichem, Frist und Erledigungsnachweis geschlossen
• Sonderinspektion nach Unwetter und nach Arbeiten fremder Gewerke dokumentiert

Priorität B: beweisstärkend

• Fotos mit Zeitstempel und Verortung im Dachplan
• Wetterlage und Wasserstand zum Begehungszeitpunkt erfasst
• Protokoll vom Prüfer unterzeichnet und unveränderbar abgelegt, etwa als PDF
• Eigene jährliche Kontrolle des Dienstleisters schriftlich festgehalten

Priorität C: organisatorisch

• Dachakte mit Aufbau, Dachplan, Gewährleistungen und früheren Protokollen vollständig
• Sicherer Zugang, Absturzsicherung und Freigaben für Dritte geregelt
• Takt nach Befunden wie Staunässe angepasst und die Anpassung begründet

Dokumentation: Welche Angaben ein Kontrollprotokoll enthalten sollte

Ein belastbares Kontrollprotokoll muss alle wesentlichen Angaben zur Dachinspektion enthalten. Dazu gehören:

• Allgemeine Angaben: Datum, Uhrzeit, Prüfer und Wetterlage. Letztere erklärt beispielsweise stehendes Wasser oder den Einfluss von Nässe auf die Bewertung einer Leckstelle.
• Prüfergebnisse: Festgestellte Befunde mit genauer Ortsangabe und ergänzenden Fotos.
• Maßnahmen: Erforderliche Arbeiten, Verantwortliche und verbindliche Erledigungsfristen.
• Erledigungsnachweise: Dokumentation der ausgeführten Maßnahmen, ebenfalls mit Fotos.

Für eine eindeutige Zuordnung solltest du mit nummerierten Dachfeldern im Dachplan und einheitlichen Bauteilbezeichnungen arbeiten. Diese müssen über alle Jahre hinweg beibehalten werden, damit sich jeder Befund von der Feststellung bis zur Erledigung nachvollziehen lässt.

Der unterschätzte Teil ist die Negativdokumentation. „Attika Nord: ohne Befund“ ist der Satz, der dich nach einem Sturmschaden an der Attika Nord entlastet, ein Protokoll, das nur Mängel auflistet, schweigt genau dort. Lass dir deshalb ein Protokoll mit fester Bauteilliste liefern, in dem jede Zeile ausgefüllt werden muss.

Trenne außerdem konsequent zwischen Befund und Maßnahme:

• Befund: „Abdichtung im Bereich Attika Nord beschädigt.“
• Maßnahme: „Nahtverschluss durch Fachbetrieb bis Datum X“, einschließlich Frist und Verantwortlichem.

Ein dokumentierter Befund ohne zugeordnete Maßnahme ist im Haftungsfall besonders problematisch. Er belegt, dass dir der Mangel bekannt war, ohne dass eine entsprechende Behebung dokumentiert wurde.

Wie gestaltest du einen Dachwartungsvertrag?

Prüfumfang, Takt, Protokollinhalte und die Abgrenzung zur Instandsetzung muss ein Dachwartungsvertrag eindeutig festlegen. Die meisten Streitpunkte entstehen nicht an der Technik, sondern an Formulierungen, die beim Vertragsschluss harmlos wirken.

Welche Inhalte gehören hinein?

An erster Stelle steht die Leistungsdefinition, danach folgen Takt und Dokumentation:

• Eigene Definitionen für Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung mit geschuldetem Ergebnis
• Bezug auf DIN 18531 (Teil 4) und Flachdachrichtlinie in der jeweils aktuellen Fassung
• Anzahl und Zeitfenster der Inspektionen, gesonderter Takt für freie und gedrosselte Abläufe
• Erhöhter Takt für Pfützenflächen mit klarem Auslösekriterium
• Protokoll mit fester Bauteilliste und den Pflichtangaben einschließlich Fotos
• Übergabe des Protokolls innerhalb von ein bis zwei Wochen nach der Begehung
• Pflicht zur sofortigen Meldung bei Gefahr im Verzug, etwa gelösten Randprofilen
• Betragsgrenze, bis zu der Kleinreparaturen ohne Freigabe erfolgen dürfen

Typische Vertragsfallen im Dachwartungsvertrag

Unklare Leistungsbeschreibungen und fehlende vertragliche Regelungen können bei der Dachwartung zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Besonders auf folgende Vertragsfallen solltest du achten:

• Unbestimmte Wartungsintervalle: Die Formulierung „regelmäßige Wartung nach Bedarf“ legt weder Takt noch Umfang fest. Im Streitfall bestimmt der Dienstleister, welche Maßnahmen erforderlich waren.
• Veraltete Normverweise: Ein statischer Verweis auf eine ältere Fassung der DIN 18531 kann dazu führen, dass du vertraglich einen überholten Standard vereinbarst.
• Fehlende Inspektionsleistungen: Pauschalpositionen wie „Dachwartung“ ohne getrennte Inspektion führen in der Praxis häufig dazu, dass zwar gereinigt, aber kein Prüfprotokoll erstellt wird.
• Haftungsbeschränkungen: Prüfe die AGB des Dienstleisters insbesondere hinsichtlich Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Andernfalls kann dein Regress nach § 838 BGB ins Leere laufen.
• Fehlende Ersatztermine: Ohne Ersatzterminregelung kann eine Begehung bei Personalmangel ersatzlos ausfallen und eine Lücke im Wartungsintervall entstehen.
• Nicht berücksichtigte Garantiebedingungen: Bei neueren Dächern verlangen Hersteller häufig eine nachgewiesene Wartung durch qualifizierte Fachbetriebe. Gleiche diese Vorgaben deshalb mit dem Wartungsvertrag ab.

Worauf achtest du bei der Auswahl des Dienstleisters?

Grundvoraussetzung ist ein Fachbetrieb, der Dachabdichtungen nach der Flachdachrichtlinie 2026-01 und der DIN 18531 in der Fassung von August 2025 fachgerecht beurteilen kann.

Bei der Auswahl solltest du folgende Nachweise verlangen:

• Referenzen: Erfahrung mit vergleichbaren Gebäuden und Dachkonstruktionen.
• Haftpflichtnachweis: Nachweis einer bestehenden Betriebshaftpflichtversicherung.
• Musterprotokoll: Prüfe, ob eine vollständige Bauteilliste und eine Negativdokumentation enthalten sind.

Ein möglicher Interessenkonflikt entsteht, wenn derselbe Betrieb sowohl die Inspektion als auch die anschließende Instandsetzung übernimmt. Bei größeren Reparaturmaßnahmen lohnt sich deshalb ein Vergleichsangebot.

Für Portfolios mit vielen Hallendächern kann eine unabhängige Inspektion wirtschaftlich sinnvoll sein. Dabei werden die Feststellung von Mängeln und deren Behebung organisatorisch voneinander getrennt.

Fazit: Regelmäßige Flachdachwartung schützt vor Haftungsrisiken

Flachdachwartung für Gewerbeimmobilien ist keine gesetzliche Pflicht, über die Beweislastumkehr in § 836 BGB aber faktisch dein wichtigster Entlastungsbeweis. Das Mindestmaß liegt bei einer Inspektion und einer Wartung pro Jahr. Belastbar sind zwei Inspektionen, halbjährlich geprüfte freie und vierteljährlich geprüfte gedrosselte Abläufe sowie ein engerer Takt bei Staunässe.

Über die Wirkung im Haftungsfall entscheiden ein bauteilgenauer Prüfumfang, Protokolle mit Negativdokumentation und geschlossenen Befunden sowie ein Vertrag, der alle vier Instandhaltungsleistungen selbst definiert. Prüfe bestehende Verträge auf die Fassungen DIN 18531 von August 2025 und Flachdachrichtlinie 2026-01, bevor du die nächste Verlängerung unterschreibst.

FAQ zum Thema: Dachinspektion Gewerbeimmobilie

Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Flachdachwartung?

Nein. Weil das Gesetz bei Ablösungen von Gebäudeteilen dein Verschulden vermutet, brauchst du die Wartungsnachweise trotzdem, sonst kannst du dich praktisch nicht entlasten.

Wie oft muss ein Flachdach gewartet werden?

Einmal jährlich ist das Minimum, zweimal ist der Standard, an dem du dich orientieren solltest. Bei Pfützen oder Retentionsdach rechnest du mit vier Terminen im Jahr.

Reicht die Reinigung der Dachabläufe als Wartung aus?

Nein. Eine Reinigung ohne Inspektion hinterlässt keinen Zustandsbefund, und genau den fragen Gericht und Versicherer ab.

Wer haftet, wenn ein beauftragter Dienstleister die Inspektion versäumt?

Der Dienstleister haftet neben dir, die Haftung als Eigentümer erlischt dadurch nicht. Du kannst ihn in Regress nehmen, sofern sein Vertrag die Haftung nicht wirksam beschränkt.

Muss ich einen bestehenden Dachwartungsvertrag anpassen?

Wenn sie auf Fassungen vor August 2025 beziehungsweise vor der Ausgabe 2026-01 verweisen, ja. Am einfachsten stellst du bei der nächsten Verlängerung auf die jeweils aktuelle Fassung um und ergänzt eigene Leistungsdefinitionen.